Urteil Wohnungsschimmel - Drei bis viermal lüften pro Tag kann Mieter zugemutet werden

Das Landgericht Frankfurt hat mit Urteil entschieden, dass einem Mieter eine drei- bis viermalige Lüftung der Wohnung am Tag zugemutet werden kann, wenn die Ursache des Schimmelbefalls an der unzureichenden Lüftung des Mieters liegt.

Drei bis viermal Stoßlüften

"Anders als das Amtsgericht hält die Einzelrichterin das Stoßlüften 3 bis 4 mal täglich auch für einen berufstätigen Mieter nicht für unzumutbar. So kann morgens vor Verlassen des Hauses 1 bis 2 mal gelüftet werden, dann am Nachmittag nach Rückkehr von der Arbeit und am Abend", so das Gericht in seiner Urteilsbegründung.

Im konkreten Fall hatte ein Sachverständiger ausgeschlossen, dass die Ursache für die Schimmelbildung in von außen eindringender Feuchte liegt, sondern vielmehr eine Dampfdiffusion durch nicht ausreichende Lüftung des Mieters als ursächlich angesehen. Unter diesen Umständen sah das Gericht eine entsprechende regelmäßige Lüftung zumindest bis zu einer deutlichen Reduzierung der Luftfeuchtigkeit als zumutbar an.

Ursache des Schimmels lag an unzureichender Lüftung

Anderslautende Pressemeldungen, wonach das Gericht es für zumutbar gehalten habe, dass berufstätige Mieter alle drei bis vier Stunden zum Lüften in ihre Wohnung zurückkehren, finden daher in dem Urteil keinerlei Grundlage.

Rechtsgrundlagen:
§ 535 Abs 1 BGB

Gericht:
Landgericht Frankfurt, Urteil vom 07.02.2012 - 2-17 S 89/11

Der Verkäufer eines Hauses oder einer Wohnung muss jedenfalls dann ungefragt auf eine bestehende Schimmelbildung hinweisen, wenn diese auch bauliche Ursachen hat und nicht durch bloßes Lüften der Räume zu beseitigen ist. Dies gilt auch für den Fall eines umfassenden vertraglichen Gewährleistungsausschlusses.

Urteil des LG München vom 25.11.2003 26 O 1290/02

Für eine Mieterkündigung reicht nach einem Urteil des Landgerichts Lübeck bereits der begründete Verdacht einer nicht unerheblichen Gesundheitsgefährdung (hier wegen Schimmelbildung) aus. An der Wirksamkeit der Kündigung ändert auch nichts, wenn sich später herausstellt, dass der Verdacht unbegründet war.

Urteil LG Lübeck vom 15.01.2002 6 S 161/00 ZMR 2002, 431 RdW 2002, 333

Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung (hier Schimmelbildung) nach §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt und der Vermieter den Mangel nicht fristgerecht beseitigt hat.

Urteil des BGH vom 18.04.2007, VIII ZR 182/06, BGHR 2007, 743, NJW 2007, 2177

Ein Wohnungsmieter kann zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt sein, wenn es in der angemieteten Wohnung infolge Restfeuchtigkeit aus der Bauphase zu Schimmelpilzbildung kommt, die bei ihm auf Grund einer vorhandenen Allergie zu einer Gesundheitsgefährdung führen kann. Der Mieter muss dem Vermieter vor Ausspruch der Kündigung auch keine Frist zur Behebung der Gesundheitsgefährdung stellen, wenn die Schimmelpilzbildung nicht leicht zu beseitigen ist. Gerade bei einem Neubau, bei dem von einer Austrocknungsphase von zwei Jahren auszugehen ist, kann die Ursache der Schimmelbildung nicht in angemessener Zeit behoben werden. Maßnahmen wie Tapezieren und Streichen stellen zwar einen äußerlich ordnungsgemäßen Zustand her, beseitigen jedoch die Ursache der Schimmelbildung nicht.

LG Oldenburg vom 07.10.1999 9 S 731/99 ZMR 2000, 100

Der Vermieter muss den Beweis führen, dass aus technisch-handwerklicher Sicht auszuschließen ist, dass die Feuchtigkeitsschäden auf die Bausubstanz zurückzuführen sind und nicht etwa muss der Mieter beweisen, dass der Schimmel auf die Bausubstanz zurückzuführen ist.

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH (BGH WuM 2005, 5) obliegt dem Vermieter der Beweis, dass der Schimmel und Feuchtigkeitsschäden nicht auf bauseitige Ursachen zurückzuführen sind. Erst wenn der Vermieter diesen Beweis geführt hat, muss der Mieter beweisen, dass der Schimmel nicht durch sein vertragswidriges Heiz- und Lüftungsverhalten entstanden ist.

Falsches Wohnverhalten des Mieters als Ursache für Feuchtigkeit muss eindeutig sein. Daher reicht eine zu niedrige Temperierung bei vorhandenem Baumangel allein nicht aus.
Mietminderung von 20%

Bei bauseits bedingten Feuchtigkeits- und auch Schimmelpilzerscheinungen im Wohn- und Schlafzimmer sowie in der Küche und bei Putzschäden ist eine Mietminderung von 20 % angemessen.

Rechtsgrundlagen:
BGB § 535 Abs. 2, § 536

Gericht:
Amtsgericht Osnabrück, Urteil vom 10.10.2013 - 48 C 31/12

Ein Mieter forderte seinen Vermieter auf, innerhalb einer gesetzten Frist die Schimmelbildung in seinem Wohnzimmer zu beseitigen. Dabei drohte er an, seine Mängelbeseitigungsansprüche notfalls gerichtlich durchsetzen zu wollen. Nach Ablauf der Frist und erneuter Untätigkeit des Vermieters kündigte der Mieter den Mietvertrag und verlangte Schadensersatz u. a. wegen der entstandenen Umzugskosten.

Im danach folgenden Rechtsstreit kam es darauf an, ob der Mieter die Kündigung vorher hätte androhen müssen. Grundsätzlich ist die Androhung der Kündigung nicht erforderlich. Wird jedoch mit der Fristsetzung eine andere Maßnahme als die Kündigung, etwa eine Ersatzvornahme oder - wie hier - eine Mängelbeseitigungsklage angedroht, kann die Kündigung nach einer verbreiteten Auffassung wegen des darin liegenden widersprüchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) nicht bereits nach erfolglosem Ablauf der gesetzten Abhilfefrist wirksam erklärt werden, sondern erst nach erfolglosem Ablauf einer neuen Frist. Der mit der Sache befasste Bundesgerichtshof hielt jedoch eine weitere Fristsetzung in dem Fall für entbehrlich, in dem der Vermieter den Mangel - wie hier - von Anfang an bestreitet und jegliche Beseitigungsmaßnahmen ablehnt. Da durch eine erneute Aufforderung durch den Mieter keine Änderung des Vermieterverhaltens zu erwarten war, konnte der Mieter ohne weitere Erklärung die Kündigung aussprechen.

Urteil des BGH vom 13.06.2007 VIII ZR 281/06 RdW 2007, 610 BGHR 2007, 906